לפני שמתאהבים בדירה, כדאי לדעת כמה כסף באמת צריך להביא מהבית. בנק ישראל מגביל את אחוז המימון (LTV) שהבנקים רשאים לתת, וההון העצמי הנדרש תלוי בסוג הרוכש - ובנוסף יש שורה של עלויות נלוות שרוב הרוכשים שוכחים לתקצב.
אחוזי המימון המותרים (הוראות בנק ישראל)
| סוג הרוכש | מימון מקסימלי | הון עצמי נדרש | דוגמה: דירה של 2 מיליון ₪ |
|---|---|---|---|
| דירה יחידה (ראשונה) | 75% | 25% | 500,000 ₪ |
| משפרי דיור | 70% | 30% | 600,000 ₪ |
| דירה להשקעה | 50% | 50% | 1,000,000 ₪ |
משפרי דיור הם מי שבבעלותם דירה שהם מתחייבים למכור. שימו לב: גם אם הבנק רשאי לממן 75%, הוא לא חייב - האישור בפועל תלוי גם בהכנסה וביחס ההחזר.
העלויות הנלוות שכולם שוכחים
- מס רכישה: לדירה יחידה יש פטור עד תקרה (כ-2 מיליון ₪, מתעדכנת מדי שנה) ומדרגות מעליה. לדירה שנייה ומעלה - 8% כבר מהשקל הראשון.
- עורך דין: בדרך כלל 0.5% עד 1% משווי העסקה + מע״מ.
- תיווך: מקובל עד 2% + מע״מ (אם קניתם דרך מתווך).
- שמאי ופתיחת תיק משכנתא: אלפי שקלים בודדים.
- מעבר, ריהוט ותיקונים: משתנה, אבל אף פעם לא אפס.
דוגמה מציאותית: דירה ראשונה ב-2 מיליון ₪: הון עצמי 500,000 ₪ + עו״ד כ-12,000 ₪ + תיווך כ-47,000 ₪ + שמאי ותיק כ-4,000 ₪ + צביעה ומעבר כ-20,000 ₪ = כ-583,000 ₪ בפועל. תקצבו 3% עד 5% מעל ההון העצמי הנדרש.
ההון העצמי זה רק חצי מהסיפור
המגבלה השנייה היא יחס ההחזר: ההחזר החודשי לא יעלה בדרך כלל על 33% עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית. כלומר גם עם הון עצמי מספיק, ההכנסה צריכה לעמוד בהחזר. בדקו את שני הצדדים לפני שמתחייבים.
🏠 בדקו כמה יהיה ההחזר החודשי ואיזו הכנסה נדרשת למחשבון המשכנתא ←
מקורות:
בנק ישראל ·
רשות המיסים (מס רכישה) ·
כל זכות - משכנתא.
המידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מס.